صفر تا صد فرایند جستجو و خرید ملک!
عموما همه برای خرید ملک دغدغه دارند و دلیل آن عدم آشنایی کامل و درست با مراحل خرید ملک می‌باشد. برای یک خرید حرفه ای و رضایت‌بخش باید به صفر تا صد خرید ملک تسلط داشت. مواردی چون جستجوی ملک و بررسی ملک از مهمترین مراحل خرید ملک می‌باشند. آگاهی از تمامی مراحل خرید ملک میتواند در انتخاب و تنظیم قرارداد بسیار مؤثر باشد. اما بهتر است در کنار این توصیه‌ها از یک مشاور خبره نیز کمک گرفت تا همه این تلاش‌ها نتیجه مطلوبی داشته باشد. موارد ارائه شده در زیر، صفر تا صد خرید ملک می‌باشند:
۱- تصمیم برای خرید ملک و مشخصات ملک
قبل از خرید ملک، همواره این سوال مطرح میشود که آیا امسال برای خرید ملک مناسب است یا سال دیگر یا دو سال بعد؟ این مهم قابل چشمپوشی نیست. از طرف دیگر ملک باید کاملا مطابق سلیقه و خواسته خریدار باشد. اندازه، قیمت، موقعیت و محله در انتخاب ملک مهم هستند. پس در ابتدا باید خریدار به تصمیمی درست درباره زمان خرید و مشخصات اصلی ملک برسد.
۲- جستجوی ملک
امروزه پیدا کردن ملک از حالت سنتی خارج شده و استفاده از اپلیکیشن جستجوی ملک و یا مراجعه به بخش‌هایی از یک سایت ملکی میتواند کارساز باشد. جستجو از طریق اپلیکیشن و یا سایت جستجوی ملک مزایای زیادی دارد از جمله:
– کاهش زمان و افزایش بازدهی و سرعت جستجوی ملک
– ایجاد یک بستر امن برای خریدار و فروشنده
– ارتباط صحیح و گسترده با خریداران و فروشندگان
– دسترسی به آخرین اخبار مربوط به املاک، اجاره و خرید ملک
– دسترسی به امکانات ویژه و متنوع
۳- بررسی ملک
بعد از اینکه با استفاده از اپلیکیشن یا سایت جستجوی ملک، انتخاب ملک مورد نظر توسط خریدار نهائی شد، باید به بررسی ویژگی‌های ملک مثل سال ساخت، بدهی‌های روی ملک و حتی همسایه‌های اطراف پرداخت. خیابان‌های اطراف و سهولت دسترسی ملک نیز میتواند یک امتیار مثبت برای خریدار باشد.
۴- توافق با فروشنده
بعد از طی این مراحل توافقی نهائی بین خریدار و فروشنده انجام می‌گیرد. حتی برای اجاره ملک هم توافق با مالک ضروری است. جزئیات این توافق به صورت کتبی روی کاغذ به عنوان قولنامه ثبت میشود. به عبارت دیگر با امضا قولنامه فروشنده و خریدار تائید می‌کنند که مذاکرات شفاهی را قبول داریم و آن را مکتوب می‌کنیم. اما اگر زیر قولنامه را دو نفر شاهد هم امضا کنند به آن مبایعه‌نامه میگویند.
تنها تفاوت بین مبایعه‌نامه و قولنامه از منظر حقوقی است. یک قولنامه در دادگاه بار حقوقی ندارد و معتبر نیست. اما مبایعه نامه بار حقوقی دارد. به همین علت بهتر است در صورت قطعی شدن خرید، گفته‌ها به صورت مبایعه‌نامه تنظیم شوند. تنظیم یک مبایعه‌نامه بجای قولنامه در مواقعی لازم و ضروری است که خریدار و فروشنده به توافق می‌رسند اما مراجعه به دفترخانه و صدور سند ملک به بعد موکول شده است. مبایعه نامه در دادگاه حکم یک برگه‌ی حقوقی و قانونی را دارد.
۵- بررسی صحت ملک
بعد از تنظیم مبایعه‌نامه، بهتر است برای دریافت کد رهگیری و ثبت مبایعه‌نامه در سیستم جامع املاک ایران همراه فروشنده به یک بنگاه مشاور املاک مجاز و معتبر بروید. البته مطمئن شوید که بنگاه معامله‌ی املاک معتبر و مجاز باشد. در سیستم جامع املاک ایران مشخصات ملک، خریدار و فروشنده ثبت شده و کد رهگیری ملک صادر میشود. این سیستم سراسری است، اگر فروشنده ملک را به چندین نفر بفروشد و یا صاحب اصلی و یا تنها مالک نباشد، سیستم خطا داده و کد رهگیری صادر نمی‌کند. برای صدور سند مالکیت، دریافت کد رهیگری الزامی است. طی این مرحله بسیار ضروری است و میتواند امنیت معامله و سلامت ملک را تأیید کند.
۶- مراجعه فروشنده به دفتر اسناد رسمی
در این مرحله خریدار وظیفه‌ی خاصی ندارد و فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر خانه در اولین قدم لیست مدارک مورد نیاز برای نقل و انتقال سند را به فروشنده می‌دهد و فروشنده باید برای اجرایی شدن مرحله‌ی بعد مدارک را نیز آماده کند.
مدارک لازم برای تشکیل پرونده و نقل و انتقال سند مالکیت:
– اصل و کپی سند مالکیت
– اصل و کپی بنچاق
– کپی شناسنامه و کارت ملی فروشنده و خریدار
– اصل و کپی وکالت نامه
– اصل و کپی پایان کار و یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهردرای یا بخشداری در مورد زمین‌های دارای بنا و زمین‌های بدون بنا
– صورت جلسه تفکیکی در مورد آپارتمان‌ها (این مورد باید هماهنگ شود)
– اصل و کپی انحصار وراثت (مخصوص سندهای وراثتی)
– اصل و کپی فرم مالیات بر ارث (مخصوص سندهای وراثتی)
۷- انتقال سند
آخرین مرحلۀ خرید ملک، انتقال سند می‌باشد. در بخشی از مبایعه‌نامه تاریخ حضور فروشنده و خریدار ثبت شده در آن تاریخ باید فروشنده و خریدار به دفترخانه رسمی مراجعه کنند. اگر فروشنده و یا خریدار در تاریخ ذکر شده در مبایعه‌نامه به دفترخانه مراجعه کند و طرف دیگر به هر دلیلی در دفترخانه حاضر نشود. فروشنده و یا خریدار موظف است تا پایان ساعت اداری در دفترخانه منتظر طرف دیگر بماند و اگر نتوانست با او تماس بگیرد، گواهی عدم حضور از دفترخانه دریافت کند، از این طریق فروشنده و یا خریدار میتواند بعدا دریافت غرامت عدول از شرایط مبایعه‌نامه را طریق دادگاه دنبال کند. انتقال سند هزینه‌هایی دارد و باید فروشنده تمام مدارکی را که در مراحل قبل ذکر شد به همراه استعلام‌هایی که از شهرداری، دارایی، بیمه، گرفته به دفترخانه ارائه کند.
بخشی از هزینه‌های انتقال سند:
– پرداخت هزینه ثبت مبایعه‌نامه ملک در سیستم سراسری معادل ۵ درصد از ارزش ملک که به بنگاه معامله ملک پرداخت میشود.
– پرداخت هزینه‌های شهرداری بابت خلافی، نوسازی و پسماند.
– پرداخت هزینه نقل و انتقال سند به دارائی. اگر ملک قبلا اجاره بوده، پرداخت «مالیات بر اجاره» به دارائی
– هزینه دفترخانه (حق التحریر) حدودا دویست هزار تومان که بین خریدار و فروشنده تقسیم میشود.
